挺进地产，高潮崛起

1958年，在获得“塑胶花大王”美称的同时，李嘉诚从海外杂志了解到，在欧美，有的家庭已把塑胶花扫地出门，种植真花。而香港市场，因欧美市场萎缩与本港生产过滥，已出现过几次塑胶花积压。

经过一番调查与考量，李嘉诚决定未雨绸缪，让其自兴自衰。

很快，李嘉诚就以独到的慧眼，洞察到地产的巨大潜质和广阔前景。最明显的现象，是香港人口的猛增和经济的持续发展，住宅、办公写字楼、商业铺位、工业厂房等的需求量也不断增多。

加上香港工业化进程急速，物业商趁势提租，许多物业商只肯签短期租约，用房续租时，业主又大幅加租。用户苦不堪言，李嘉诚也备受其苦，多次谋划置地建房，以摆脱物业的摆布。

经长时间的酝酿，三十而立的李嘉诚涉足房地产，并在长江工业有限公司内设地产部和塑胶部，便于两者利害兼顾，集中发展。李嘉诚先在繁盛北角购地兴建一座12层的工业大厦。1960年，他又在新兴工业区港岛东北角的柴湾兴建工业大厦。两座大厦的面积，共计12万平方米。

李嘉诚最欣赏本港最大的地产商英资置地公司的保守做法，重点放在收租物业。置地经过半个多世纪的发展，一直雄踞中区“地王”宝座，拥有大量大厦物业。

在李嘉诚看来，只要物业在，就是永久受益的聚宝盆。因此，李嘉诚宁可少建或不建，也不加速建房进度；他尽量不向银行抵押贷款，不向银行做按揭，资金回笼虽缓慢，但他特别看好地价、楼价及租金飙升的总趋势。地升楼贵，物业增值，李嘉诚坐享其利。由此，他拥有了大批物业，储备了大量土地，渐渐成为香港最大地主。

1961年6月，潮籍银行家廖宝珊的廖创兴银行发生挤提风潮，廖宝珊脑出血猝亡。廖氏是潮商中的成功人士，深得商界新秀李嘉诚的尊敬。

从廖宝珊身上，李嘉诚进一步意识到地产与银行业的风险。但廖创兴银行挤提事件，并未引起地产、银行界人士的足够重视。

1962年，香港政府修改建筑条例并公布1966年实施。地皮拥有者，为了避免新条例实施后吃亏，都赶在1966年之前建房。

这股建房热潮是在银行的积极资助下掀起的，银行不仅提供按揭，自己也直接投资房地产。炒风空前炽热，职业炒家应运而生。他们看准地价、楼价日涨夜升的畸形旺市，以小搏大，只要付得起首期地价、楼价，就可大炒特炒，趁高脱手。

大客炒地，小客炒楼（花）。大客大都是地产商，甚至还有银行家；小客多是炒金炒股的黄牛党。在这股风起云涌的炒风中，李嘉诚拥有的工业大厦完全是自筹自有资金建造。

公司下属的塑胶部经营状况良好，盈利可观。地产部已由开始的纯投资转为投资效益期，随着新厂的不断竣工出租，租金源源不断呈几何级数涌来。

1965年1月，香港小银行明德银号发生挤提，宣告破产。挤提风潮迅速蔓延到一系列银行，连实力雄厚的恒生银行也陷于危机之中，不得不出卖股权于汇丰银行以免遭破产。

在银行危机的剧烈震荡下，地价、楼价暴跌，靠银行输血支撑的地产商、建筑商纷纷破产。在这次危机中，长江的损失微乎其微，只是部分厂房碰到租期届满，续租时降低租金。“保守”的李嘉诚在地产低潮中稳步拓展。

香港战后最大的地产危机，一直延续至1969年。大规模移民潮虽渐息，而移居海外的业主，仍急于把未脱手的住宅、商店、酒店、厂房贱价卖出去。李嘉诚认为这是拓展的最好时机，他把塑胶的赢利和物业的收入积攒下来；他将买下的旧房翻新出租；又利用地产低潮，建筑费低廉的良机，在地盘上兴建物业。

1971年6月，李嘉诚成立长江地产有限公司，集中物力、财力、精力发展房地产业。在第一次公司高层会议上，李嘉诚踌躇满志地提出：要以置地公司为奋斗目标，不仅要学习置地公司的成功经验，还要超过置地公司的规模。

香港置地有限公司是1889年由英商保罗·遮打与洋行杰姆·凯瑟克合资创办的，当时注册资本为500万港元，为全港最大的公司，位于全球三大地产公司之列，在香港处于绝对霸主地位。

除地产外，置地公司还兼营酒店餐饮、食品销售，业务基地以香港为重点，辐射亚太14个国家和地区。因此，当时的长江，远不可与置地公司相提并论。

李嘉诚在现有的地盘上大兴土木，大力发展地产业。还未等房子建完，就有租户上门求租。获得租金后，他又继续投入兴建楼宇。在这样的良性循环之下，李嘉诚的资金涨幅很大。但他仍觉得发展太慢，深感资金不足。

李嘉诚认为快捷而有效的途径，就是像置地公司那样，将公司上市，使之成为公众持股的有限公司，利用股市大规模筹集社会游散资金。李嘉诚的这一构想，既是公司自身发展形势所迫，又是香港股市发生的巨大变化所诱。香港股市对众多欲上市的华资企业来说是可望而不可即的。

因为香港会上市条件的苛刻，不少具备条件的华资大企业被长期拒之门外。没有华人投资者入市，股市就少了相当大的一部分力量，股市萧条也就是顺理成章的事了。

为了打破香港会的垄断地位，由香港华人李福兆为首的华人财经人士组成的远东交易所于1969年12月17日开始营业。

远东会充分为广大投资者考虑，放宽了公司上市条件，交易允许使用广东话，开辟了香港证券业的新纪元。时值内地政治趋于安定，香港经济大动荡后恢复并开始起飞，有待筹资的企业纷纷触发上市的需求。

1970年，远东会的成交额高达29亿元，占当时香港股市总成交额的49％。其后，金钱证券交易所、九龙证券交易所相继成立，加上原有的香港会、远东会，形成香港股市“四会”并存的格局。

公司上市变得容易，股市成交活跃，恒生指数攀升到1971年年底收市的341点。低迷多年的香港股市大牛，一派兴旺。

李嘉诚正是在这种大背景下，萌发并筹划将长江上市。长江实业上市时，拥有收租物业约35万平方米，年租纯利390万港元，发展物业7项正兴建或拟建，基保独资拥有的地盘3个，合资共有的地盘4个。上市时将25％股份公开发售，集得资金3150万港元。

这笔巨资，加速了长实的物业建设。与其他地产商合资发展的楼宇，均做出售；独资兴建的楼宇，做收租物业。

1972年，上市短短几年时间，长实在地盘物业面积这点上，开始直逼置地公司。

1973年，长实又发行新股110万股，筹得1590万港元，收购了“泰伟有限公司”。当时传媒及业界，把1972年上市的新鸿基地产、合和实业、长江实业、恒隆地产、新世界发展等华资地产公司，称为“华资地产五虎将”。

上市前后，长江实业的实力及声誉在五虎将中并不突出。论入行资历，长实不如新世界和恒隆，新世界的郑裕彤、恒隆的陈曾熙都是早期涉足地产的；论专业资格，李嘉诚比不上陈曾熙和合和的胡应湘；论实力，长实都比不上另四虎。长实虽然略逊于四虎将，从20世纪70年代后期起，却迅速从五虎将成员中脱颖而出，至20世纪80年代中期成为五虎将中的虎帅。

时至今日，“长实系”仍是香港首席财阀。另外四虎将都不是等闲之辈，从20世纪90年代初起，个人资产先后荣登百亿超级巨富之列。曾有记者问李嘉诚是否以长实与另四虎将竞争。

李嘉诚答道：“我好像从未想过这个问题。我想的是与置地竞争，赶超置地。”

至20世纪80年代，李嘉诚已实现赶超置地的目标。如果李嘉诚不将长实上市，未充分借助股市的作用，是不可能在较短的时期内赶超置地的。

1973年的大股灾，一直延续至1974年年底才有所回升，原因是世界性经济衰退，本港股灾使不少地产商和投资者受损，造成地产低潮。“股拉地扯”，成为20世纪70年代后香港经济的独特现象。

1974年5月，长实与实业信誉卓著的加拿大帝国商业银行合作，成立怡东财务有限公司，实收资本5000万港元，双方各出2500万港元现金，各占50％权益。李嘉诚任这个公司的董事兼总经理。当年年底，长实发行1700万股新股票，用以购买都市地产投资有限公司50％股权。所换两座商业大厦，租金收入每年达800万至900万港元。

这家合股公司的成立，为长实引进外来资金，又为今后长实拓展海外业务，铺路搭桥。1974年6月，由于加拿大帝国商业银行的力促，长实股票在加拿大温哥华上市。长实能如此顺利地与加拿大银行界建立伙伴关系，得助于李嘉诚从事塑胶花产销时与北美贸易公司建立的信誉。

加拿大帝国商业银行，正是这间公司的往来银行。

据说，1974到1975年间，李嘉诚两次发行新股集资约1.8亿港元。

1975年3月27日，李嘉诚又成功购入地皮、楼宇等逾10多处之多。在接下来的日子里，在地产高潮中崛起的李嘉诚，运用他的迂回、包抄的战术，统率他的长江，充分利用地产发展最有利的合资经营形式，找到那些手中持有大量土地却没有开发经验的公司，用高于市场价的固定地价进行收购。

20世纪70年代初，李嘉诚已拥有的收租物业，从最初的12万平方米发展至35万平方米，每年租金收入为390万港元。而当时，还是有不少朋友为李嘉诚的“冒险行动”捏一把汗；有些地产商甚至还等着看李嘉诚的笑话。

李嘉诚又一次判断正确。大陆的改革开放，使香港地产市道转旺，李嘉诚最终成为了这场地产大灾难中的大赢家。这一年，长江工业有限公司仅租金收入一项就高达2192万港元，是上市前年租金收入的54倍。